Казус с Агенция за недвижими имоти
В днешно време все по-често се налага да се ползваме от съдействието на посреднически агенции при покупко-продажба на недвижими имоти. Идентична е ситуацията с наемането на недвижим имот.
Обикновено когато потенциалният купувач заяви желание да закупи даден имот, както и да се запознае с документите и да го проучи, посредниците заявяват, че това е възможно единствено след „запазване“ на имота с предоставяне на т. нар. „стоп капаро“, „стоп депозит“ или „гаранционен депозит“ от страна на купувача. Гаранционната сума за „запазване“ на имота най-често варира от 1 000 евро до значително по-високи суми, като след получаването ѝ посредникът отправя предложение от името на купувача до продавача.
В договора, който се сключва между посредника и купувача, обикновено се посочват условията по бъдещата сделка – срок, до който трябва да се сключи предварителен или окончателен договор с купувача; възстановяване на депозита при несключване на сделката и др.
Често в практиката, ако не се постигне споразумение за покупко-продажбата на недвижимия имот между продавач и купувач, а в резултат не се достигне до сключването на сделка, посредникът заявява на купувача, че ще задържи предоставения стоп депозит, тъй като сделката не се е състояла по негова вина.
В изложението по-долу, представяме съдебна практика по казус, възникнал при клиенти на кантората, на които съдействахме и ситуацията се разреши изцяло в тяхна полза, още след подаването на искова молба в съда.
Прилагаме текста на съдебното решение със заличени лични данни:
Р Е Ш Е Н И Е
…/4.8.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ********** състав, гражданско отделение в открито съдебно заседание, проведено на осми юни две хиляди двадесет и първа година в състав:
Районен съдия: **********
при участието на секретаря ********** като разгледа докладваното от съдията гр. дело № ***** по описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по молба на В.Д.В., ЕГН. ************* и Д.В.Б., ЕГН: **********, с постоянен адрес: ************, които са предявили иск срещу „**********” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя ***** за заплащане на сумата 3600,00 лв. /три хиляди и шестстотин лева/, представляваща дължим гаранционен депозит по споразумение от 08.08.2019 г. и два анекса към него, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на молбата до окончателното ѝ заплащане.
Молят да им се присъдят всички сторени съдебно-деловодни разноски в производството, включително адвокатско възнаграждение по банкова сметка ************** в Банка *********** ЕАД, IBAN: **********, BIC: ****.
По отношение на родовата и местна подсъдност се позовават на разпоредбата на чл. 113 ГПК, съгласно която иск на потребител може да бъде предявен и по неговия настоящ или постоянен адрес, освен съобразно общата местна подсъдност, тъй като ищците са с постоянен адрес *******. Тази изборна местна подсъдност е приложима в случаите, когато ищецът има качеството “потребител” по смисъла на пар. 13, т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите (ДР на ЗЗП), според който това е “всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална дейност и всяко физическо лице, което като страна по договор по този закон, действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност”, и търси правата си именно в това си качество въз основа на съответния специален закон. В този смисъл е и трайната съдебна практика на ВКС (Опр. № 214/15.03.2010 г., по ч. т. д. № 173/2010 г., на П т.о., постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК; Опр. № 257/06.04.2010 г„ по ч. т. д. № 194/2010 г„ на II т.о.; Опр. № 175/07.02.2011 г., по т.д. № 918/2010 г., на II т.о., постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК).
Твърденията в молбата са, че на 08.08.2019 г. ***** и ***** са подписали споразумение с ответника „********“ ООД, съгласно което се съгласяват да сключат предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и заплатили гаранционен депозит, в размер на 3600,00 лв. /три хиляди и шестстотин лева/ по банков път, с посочено основание в платежното нареждане „Стоп депозит“. Гаранционният депозит служел за „запазване“ чрез сваляне на обява за следния недвижим имот: Жилище /тавански етаж/, представляващо самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ********, с площ по документи *****, находящо се в гр. Варна, *****, на ***** етаж в сграда № * в ПИ ***** в УПИ № *, кв.** с площ от ** кв.м., а съгласно схема – на ет.**. Доколкото между страните не съществува облигационно правоотношение по сключен договор за поръчка, споразумението се явява със самостоятелен характер. Ответното дружество „********“ ООД, ЕИК *****, съгласно чл.4.1. от приетия дружествен договор, както и актуално състояние на дружеството, публикувани в Търговски регистър, е със следния предмет на дейност: „проектантска, предприемаческа и строителна дейност, посредническа дейност и представителство, търговска дейност, маркетинг и всякаква друга дейност, незабранена от българското законодателство”. Към момента на сключване на споразумението, имотът бил собственост на „********“ АД, с ЕИК *****. Видно от имотна справка, към момента на сключване на споразумението, върху имота са били учредени вещни тежести:
Договорна ипотека с рег.№ *** от *****г. от вх.регистър, двойно входящ номер *****, дата *****, в полза на кредитора „********“ АД; Възбрана, наложена от ВРС, гр. отделение по Определение №***** по гр. дело № *****. по описа на ВОС, в полза на кредиторите ***** и *****; Възбрана, наложена по обезпечителна заповед на ВОС по ч. гр. д. №*****, в полза на кредиторите ***** и *****.
- Съгласно разпоредбата на чл.1 от споразумението ищците се съгласяват да сключат предварителен договор за покупко-продажба със собственика на имота.
Ответникът „********“ ООД се легитимира като оправомощен да предлага на клиенти процесния имот и да води преговори за продажбата му, въз основа на договор със собственика, но не и да поема задължения от името на собственика, включително по отношение на разпоредителни действия с имота. Доказателства за дадени му правомощия да извършва действия по предлагане на имота и водене на преговори, ответното дружество не представя. За да породи действие сключеното споразумение и посочените в него задължения, доколкото те обвързват едно трето лице, следва споразумението да бъде подписано и от собственика на имота. В споразумението страните постигат съгласие, че в срок не по-късно от три месеца, след подписване на същото – 08.11.2019г., ще се сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота, предмет на споразумението, между клиентите ми и собственика на имота.
На 08.11.2019г., срокът по чл.З от споразумението за сключване на предварителен договор е удължен до 08.12.2019г., видно от Анекс към споразумение от 08.08.2019г., като всички други клаузи на споразумението остават непроменени.
На 08.12.2019г., срокът по чл.3 от споразумението за сключване на предварителен договор се удължава отново, до 29.02.2020 г. След изтичане на договорения срок, съгласно последния анекс, а именно 29.02.2020 г., след тази дата, нито ответното дружество, осъществяващо посредничество между ищците и продавача по сделката, нито продавачът, чийто данни дори не са посочени в споразумението за стоп-депозит, са предприели действия имотът да бъде продаден на ищците. В споразумението е посочено, че срокът за сключване на предварителния договор със собственика на имота е не по-късно от три месеца след подписване на споразумението. В процеса на осигуряване на средства за финансиране при закупуване на имота с банков кредит, ищците няколкократно са поискали от ответника да се сключи предварителен договор, който да се подпише от тях и от собственика на имота, още след подписване на споразумението от 08.08.2019г., преди изтичане на първите три месеца след сключване на споразумението. С представяне на сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот, ищците биха осигурили финансирането на имота с банков кредит безпрепятствено. Без сключен предварителен договор, те са получили отказ за кредитиране от няколко банки.
Въпреки желанието на ищците, възможност за подписване на предварителен договор от страна на собственика, е бил отказан. Още с настъпването на тези обстоятелства, ответното дружество е нарушило разпоредбите на сключеното споразумение и е било налице договорно неизпълнение по смисъла на чл.79, ал.1 от ЗЗД. Нито ответникът „********“ ООД, нито собственикът на имота „************” АД, не са представяли дори проект на предварителен договор за покупко-продажба на доверителите ми.
В т.5 от споразумението е предвидено, че „При положение, че между Собственика и В. и Д. се сключи предварителен договор за описания в т.1 недвижим имот, то „********“ ООД се задължава да им възстанови изцяло предоставения гаранционен депозит в пълен размер след подписването му.” Поради непълнотата в договора, не е разписано какво се случва с гаранционния депозит, при условие, че не се сключи предварителен договор. Ищците са действали добросъвестно и в изпълнение на уговореното, затова и са пожелали да сключат предварителен договор, а след като получат финансиране на сделката, да пристъпят към окончателен договор за покупко-продажба на имота.
До изтичане на договорения срок, съгласно последния Анекс №2, а именно 29.02.2020 г., както и след тази дата, на ищците не е предоставена възможност за сключване на предварителен договор, не им е представен проект на предварителен договор.
В т.6 от споразумението се посочва, че „При положение, че на В. и Д. им се предостави възможност и същите откажат да сключат предварителен договор със Собственика (освен в случаи на неизправност от страна на Собственика), същите губят предоставения гаранционен депозит и нямат право да искат неговото възстановяване”.
По аргумент от противното, след като на ищците изобщо не е била предоставена възможност да сключат предварителен договор е следвало предоставения гаранционен депозит да им бъде възстановен. Още повече, неизправността е именно от страна на собственика на имота, тъй като негов е бил отказа за сключване на предварителен договор за покупко-продажба.
А доколкото ответното дружество е поело задължение да посредничи между ищците и собственика на недвижимия имот, за осъществяване на преговори, а в случая и за сключване на предварителен договор за покупко-продажба, считат, че е налице договорно неизпълнение по смисъла на чл.79 ЗЗД, вр. чл.87 ЗЗД от страна на ответника. Не може да се обоснове извод за наличие на ефективно и точно изпълнение на задълженията на посредника, съгласно споразумението, което е сключил с ищците, видно от всички представени по делото доказателства.
III. На следващо място и в условията на евентуалност, предвид липсата на каквото и да било насрещно волеизявление от страна на продавача на имота, за който ответното дружество е следвало да извърши посредничеството, то ако съдът приеме, че не е налице договорно неизпълнение, ищците твърдят, че сключеното споразумение е нищожно, поради липса на съгласие по смисъла на чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД. След като ответното дружество не представя доказателства, които го овластяват да представлява собственика на имота, твърдят, че ответникът е действал като представител без да има представителна власт. В този смисъл и съгласно разпоредбата на чл.42, ал. 1 от ЗЗД, лицето, което е действувало като представител без да има представителна власт, дължи обезщетение на другата страна, ако тя е била добросъвестна “.
- В случай че съдът приеме, че споразумението е действително, ищците твърдят, че ответното дружество е задържало предадената му като гаранция сума на основание, което не се е осъществило по смисъла на чл.55, ал.1 , предл. 2 ЗЗД, а именно ищците не са сключили предварителен договор за покупко-продажба на имота, нито окончателен договор за покупко-продажба.
- В условията на евентуалност, след изтичане на срока на договора и до предявяване на исковата молба, ответното дружество е задържало без правно основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД, предадената му като гаранция за закупуване на имота сума от 3 600,00 лв. /три хиляди и шестстотин лева/, без да предприема каквито и да било действия по осъществяване на посредничество между ищците и продавача на имота, за закупуване на имота, евентуално на отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и е длъжен да го върне. Към датата на предявяване на иска, имотът е вече продаден на лицата, в чиято полза са били наложените възбрани, видно от представената имуществена справка. След като повече от 6 /шест/ месеца на ищците не е представен предварителен договор за покупко-продажба, те губят интерес от закупуване на имота, като с исковата молба правят изявления за разваляне на споразумението от 08.08.2019 г., по смисъла на чл.87 от ЗЗД, в случай, че същото се приеме за валидно. С развалянето на споразумението от 08.08.2019 г. отпада и основанието за задържане на процесната сума от ответника и същият следва да бъде осъден да я върне на ищците.
- В условията на евентуалност, ищците поддържат, че ответното дружество се е обогатило без основание за тяхна сметка и дължи да върне онова, с което се е обогатило до размера на обедняването, по смисъла на чл.59 ЗЗД.
В срока по чл.131 ГПК ответното дружество е представило отговор на молбата. Счита, че същата е допустима и основателна, с изключение на частта, с която се иска присъждане на съдебно-деловодни разноски и адвокатско възнаграждение в полза на ищците. Съображенията са следните:
Ответникът изрично признава иска, като в тази връзка представя доказателство за плащане на сумата 3600,00 лв. по банков път на ищците.
Признава, че между страните е налице облигационно договорно отношение, по силата на което те са заплатили на ответника парично възнаграждение в размер на 3600,00 лв., като същият впоследствие не е изпълнил поетото задължение по договора. С исковата молба изрично е направено и изявление за разваляне на договора /стр. 4, последен абзац от исковата молба/ и се иска връщане на даденото, във връзка с направеното разваляне.
Доколкото потестативното право да се развали договора е могло да бъде упражнено валидно и извънсъдебно, тъй като същият няма за предмет прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на вещни права (по аргумент от чл. 87, ал. 3 ЗЗД), то счита, че ищецът неоснователно е ангажирал съда с настоящия процес и като последица от това ответникът не следва да понася каквито и да е разноски, свързани с уважаване на иска. Ищецът изобщо не твърди извънсъдебно разваляне на договора, напротив, изрично с исковата молба за пръв път е направил такова изявление. Задължението за двустранна реституция на даденото по договора възниква едва след развалянето му от изправната страна поради неизпълнение и отпадане с обратна сила на основанието за плащането, което в конкретния случай е сторено чак с получаване на преписа от исковата молба от ответника.
Въпреки изричното признание на иска, на основание чл. 235, ал. 3 ГПК, моли за отхвърляне на иска, тъй като претенцията е заплатена в хода на процеса и ответникът не може да бъде осъден повторно за задължение, което вече е изпълнил.
С оглед на изложеното и доколкото са налице и двете предпоставки на чл. 78, ал. 2 ГПК, моли да не се присъждат на ищеца сторените разноски като моли да му се присъди адвокатско възнаграждение за изготвяне на отговор и процесуално представителство, за което представя списък и копие от договор за правна защита и съдействие. В случай, че съдът уважи молбата на ищците, прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение при условие, че е над минималния размер, определен съобразно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, а именно 482,00 лв.
В съдебно заседание ищците чрез процесуалния им представител адв.В.В. поддържат молбата и молят да се уважи.
Ответникът е направил изрично изявление с което признава изцяло иска и е представил доказателство, че е заплатил процесната сума в размер на 3600 лева по банков път, по сметка на ищцата В..
Съдът след като взе предвид събраните в производството доказателства както поотделно, така и в тяхната съвкупност и становищата на страните, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
От твърденията на страните и от представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че ответното дружество има задължения към ищците в размер на 3600 лева /исковата претенция/, дължима на основание споразумение от 08.08.2019 г. за сключване на предварителен договор за продажба на недвижим имот. До изтичане на договорения срок в анекс № 2 към чл.3 на договора, който е 29.02.2020 г. и след тази дата, ответникът не е изпълнил договорното си задължение. Видно от представеното с отговора на исковата молба доказателство – платежно нареждане за кредитен превод с дата на изпълнение 09.11.2020 г. „********“ ООД е заплатило по сметка на ищцата В. в Банка *** сумата 3600.00 лева с посочено основание „възстановен стоп депозит“.
Съдът като взе предвид, че с отговора на исковата молба ответникът е направил признание на предявения иск както по основание, така и по размер и е представил доказателство за погасяване на задължението след получаване на исковата молба, която е получена на 05.11.2020 г., а плащането е извършено на 09.11.2020 г., при липса на изявление от ищците по реда на чл.232 ГПК или чл.233 ГПК, намира, че предявения иск следва да се отхвърли.
Поради изпадане на длъжника в забава на осн.чл.86 ЗЗД той дължи на кредитора обезщетение в размер на законната лихва върху главницата от деня на забавата. Размерът на законната лихва се определя от Министерския съвет. Съгласно разпоредбата на чл.85 ЗЗД когато длъжникът е в забава, той дължи обезщетение дори ако изпълнението е станало невъзможно поради причина, за която преди това не би отговарял, освен ако докаже, че кредиторът би претърпял вредите и при своевременно изпълнение. Изчислен с помощта на сalculator.bg размерът на законната лихва за забава върху главницата 3600.00 лева от подаване на исковата молба – 21.09.2020 г. до окончателното изплащане на задължението – 09.11.2020 г. е в размер на 50.00 лева. Акцесорният иск е основателен и следва да се уважи за тази сума.
По въпроса за разноските и възраженията в тази връзка:
Съдът като съобрази, че задължението е признато, но не е погасено до датата на която е подадена исковата молба за образуване на производство /21.09.2020 г./, приема, че с поведението си ответникът е станал причина за завеждане на делото и същият дължи на ищците разноски за настоящото производство в това число за заплатена държавна такса 144.00 лева и възнаграждение за един адвокат. Съдът намира, че съгласно договор за правна защита и съдействие от 17.8.2020 г., подписан между ищците и упълномощения от тях представител адв.В.В. преди подаване на исковата молба, ответникът следва да заплати на ищците възнаграждение за процесуално представителство в посочения размер в договора, който е към минималния такъв по чл.7, ал.2, т.2 на Наредба № 1 от 2004 г. за МРАВ.
Ответникът е направил възражение по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на възнаграждението и моли същото да се намали до минималния размер на 482.00 лева.
За да се произнесе по същото съдът намира следното от фактическа и правна страна:
Изчисленото възнаграждение на проц.представител на ищците съгласно представените доказателства за уважената част на иска в минимален размер по чл.7, ал.2, т.2 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г., за МРАВ, изм. ДВ, бр. 28 от 2014 г. е 482 лева. Ищците са представили доказателство за заплатено възнаграждение на процесуалния им представител в размер на 500 лева, което превишава минималното възнаграждение с 18.00 лева. Договореното и заплатено възнаграждение съответства на фактическата и правна сложност на делото, на цената на иска и на положения от адвоката труд по договора за правна защита и съдействие, изразяващо се в изготвяне на искова молба и явяване в съдебно заседание. Заплатеното възнаграждение надвишава само с 18.00 лева минималното по Наредба № 1/2004 г. и в този размер не е нито прекомерно, нито необосновано. Възражението по чл.78, ал.5 ГПК на ответника е неоснователно.
Мотивиран от изложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на В., ЕГН ********** и Д., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес *** срещу „********“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя ************* за заплащане на сумата 3600,00 /три хиляди и шестстотин/ лева, дължима от ответника на договорно основание по споразумение от 08.08.2019 г. за сключване на Предварителен договор за продажба на недвижим имот, Анекс № 1 от 08.11.2019 г. и Анекс № 2 от 08.12.2019 г. към същото, на осн.чл.79 ЗЗД, вр.чл.87 ЗЗД, поради погасяване на задължението след подаване на исковата молба – на 09.11.2020 г.
ОСЪЖДА „********“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя **************** да заплати на В., ЕГН ********** и Д., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес *** сумата 50.00 /петдесет/ лева, представляваща законната лихва за забава върху главница 3600.00 лева от подаване на исковата молба – 21.09.2020 г. до окончателното изплащане на задължението – 09.11.2020 г., на осн.чл.86 и чл.85 ЗЗД, както и разноски за производството в размер на 144.00 лева държавна такса и 500.00 лева възнаграждение за адвокат, на осн.чл.78, ал.1, вр.ал.5 ГПК.
Задължението може да се заплати по банкова сметка *** Д. в Банка *** ЕАД IBAN. ***, BIC: ***.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред ВОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Районен съдия: