С договора за наем, наемодателят предоставя на наемателя вещ или недвижим имот за временно ползване, срещу заплащане на определена цена.
Договорът за наем се прилага в различни житейски ситуации, както в личния живот, така и в професионален план – например наемане на офис, магазин и др.
В Адвокатска кантора Велева можем да ви съдействаме, като изготвим и защитим вашите интереси във връзка с договори за наем, както и за всякакви договори за покупко-продажба на имоти.
Често срещани в нашата практика са правоотношенията, развиващи се при наема на недвижими имоти. Нужно е да знаете, че при предаването на ползването на наетите имоти е важно да бъде изготвен приемно-предавателен протокол, в който да се опише състоянието на имота, както и всички движими вещи, с които той се предава, трайно или нетрайно прикрепени към него.
Кога се сключва договор за наем?
Най-често договорът за наем се сключва между страните в обикновена писмена форма.
Договорът за наем няма определена законова форма. Той е валиден дори когато е сключен в устна форма.
За да защитим вашите интереси, ние препоръчваме винаги договорът за наем да е в писмена форма, който при нужда от вписване в Имотния регистър, следва да се завери пред нотариус.
Когато договорът за наем е изготвен за срок по-дълъг от една година, той следва да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията по правилата на чл. 112 от Закона за собствеността.
При дългосрочните наеми с цел по-голяма сигурност може договорът да се завери пред нотариус и да се впише в Имотния регистър. По този начин ще се подсигурите, че дори при смяна на собственика на недвижимия имот ще останете наемател в него.
Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които имат правомощия да извършват действия на обикновено управление, могат да сключват договори за наем със срок до три години.
Депозит
В практиката много често се среща плащането на депозит под формата на една или няколко наемни вноски. Депозитът е с цел да се покрият евентуални вреди, които са нанесени от наемателя на недвижимия имот. При подобни случаи наемодателят има право да задържи платената сума от депозита до размера на вредите и връща останалото. Ако сумата надхвърля депозита, наемателят дължи на наемодателя да доплати съответната сума.
Приемо-предавателен протокол
Приемо-предавателният протокол е изключително важен и за двете страни по договора за наем. Неговата цел е да установи състоянието на имота в момента на приемането му от наемателя, за да не може впоследствие при изнасянето му наемодателят да има претенции за обезщетение. Именно поради тази причина е много важно протоколът да бъде изготвен професионално, за да може да защити в максимална степен интересите ви.
Без добре изготвен протокол рискувате да станете жертва на злоупотреба от страна на недобросъвестни наематели/наемодатели и затова ви съветваме при подписване на договор за наем да се консултирате с адвокат.
Прекратяване на договор за наем
Договорът за наем се прекратява на общите основания, описани в Закона за задълженията и договорите. Ако след изтичането на срока на договора за наем, ползването на имота от наемателя продължи, със знанието и без противопоставяне от страна на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Дела по договор за наем
Когато при прекратяване на договора за наем, наемодателят е отказал да върне заплатения депозит безпредметно или се е позовал на несъществуващи вреди, следва да се заведе гражданско дело, в процес на което да се установи стойността на твърдените щети и тяхното наличие.
Процедурата е сходна, ако наемателят отказва да заплати щети по недвижимия имот, нанесени от него по време на ползването на имота, които надхвърлят дадения депозит.
Когато след прекратяването на договор за наем не са заплатени използваните от наемателя битови консумативи като ток, вода, интернет и други, следва да се заведе съдебно производство, в което вземанията да бъдат установени и неизрядният платец да бъде осъден. Вие можете да заведете това дело само ако сте заплатили консумативите, вместо вашия наемател.
Когато след прекратяването на договор за наем, наемателят не е заплатил част от наемните вноски, те следва да се искат по съдебен ред, ведно с изтеклите по тях законни лихви, както и заедно с предвидените в договора за наем неустойки.
Процедурата е сходна и при прекратяване на договора за наем без предизвестие и незаплащане на предвиденото обезщетение.
В случай че след прекратяването на договора за наем, наемателят продължи да използва вещта, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя, той дължи обезщетение и следва да изпълнява всички задължения по прекратения наемен договор.
Наемодателят следва да събере сумите за времето, през което имотът е използван без основание, чрез съдебен иск по чл. 236 пар. 2 от ЗЗД.
Във всички случаи, когато е налице неизпълнение на договор за наем или проблем в наемното правоотношение, ви препоръчваме да се обърнете към опитен адвокат в областта на вещното право, който да защити вашите интереси.
ПРЕДСТОИ ВИ ПОДПИСВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ?
Адвокат Велева може да Ви съдейства